而在這些優(yōu)勢(shì)背后，屋頂產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、拖欠電費(fèi)、能源合同管理等一系列屋頂分布式光伏電站獨(dú)有的法律糾紛也逐漸顯露。

　　

　　在當(dāng)前各企業(yè)紛紛深入分布式光伏電站市場(chǎng)的同時(shí)，并購(gòu)項(xiàng)目也逐漸增多，那么如何通過(guò)盡調(diào)來(lái)減少并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)？

　　

　　本文結(jié)合中倫律師事務(wù)所所參與的多個(gè)屋頂分布式光伏項(xiàng)目并購(gòu)法律盡職調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)，就收購(gòu)方采取股權(quán)受讓方式并購(gòu)屋頂分布式光伏項(xiàng)目法律盡職調(diào)查需關(guān)注的要點(diǎn)進(jìn)行分析。

　　

　　項(xiàng)目公司股權(quán)盡調(diào)的關(guān)注要點(diǎn)

　　

　　佛教浮云花紋分割線

　　

　　1、項(xiàng)目公司股權(quán)情況

　　

　?。?）注意項(xiàng)目公司股東人數(shù)、姓名（名稱）及其持有股權(quán)數(shù)量等信息，確保股權(quán)出讓人為工商部門(mén)登記的股東，收購(gòu)標(biāo)的為該股東有權(quán)處分的股權(quán)。同時(shí)，應(yīng)關(guān)注股權(quán)權(quán)屬是否存在爭(zhēng)議，特別是是否存在隱名股東已經(jīng)通過(guò)訴訟方式確認(rèn)其股東地位的情況。

　　

　?。?）注意項(xiàng)目公司認(rèn)繳和實(shí)繳注冊(cè)資本情況。如原股東未足額出資即轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)公司法>若干問(wèn)題的規(guī)定(三)》第十八條的規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)即轉(zhuǎn)讓股權(quán)，受讓人對(duì)此知道或者應(yīng)當(dāng)知道，公司請(qǐng)求該股東履行出資義務(wù)、受讓人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；公司債權(quán)人依照本規(guī)定第十三條第二款向該股東提起訴訟，同時(shí)請(qǐng)求前述受讓人對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因此，在盡調(diào)時(shí)應(yīng)提醒收購(gòu)方關(guān)注該問(wèn)題，注意規(guī)避對(duì)轉(zhuǎn)讓方未足額出資承擔(dān)連帶責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　2、項(xiàng)目公司股權(quán)交易的限制

　　

　?。?）股權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況。如項(xiàng)目公司股東為多人的，需注意項(xiàng)目公司章程對(duì)于股東對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否存在限制，如果僅并購(gòu)部分股權(quán)，還要關(guān)注其他股東是否已放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　

　?。?）是否存在特殊的交易程序。如股權(quán)為國(guó)有股權(quán)，根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》等規(guī)范性文件的規(guī)定需履行特殊的交易程序，避免因未履行該些法定程序，導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效或無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　?。?）項(xiàng)目是否已并網(wǎng)發(fā)電。依據(jù)《國(guó)家能源局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)光伏電站建設(shè)與運(yùn)行管理工作的通知》（國(guó)能新能[2014]445號(hào)）第六點(diǎn)“禁止買(mǎi)賣(mài)項(xiàng)目備案文件及相關(guān)權(quán)益，已辦理備案手續(xù)的光伏電站項(xiàng)目，如果投資主體發(fā)生重大變化，應(yīng)當(dāng)重新備案。”的規(guī)定，未并網(wǎng)的光伏項(xiàng)目投資主體不得變更，如的確需變更投資主體的，需征得原備案部門(mén)的同意并重新備案。如果項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，目標(biāo)項(xiàng)目尚未并網(wǎng)，或者項(xiàng)目公司名下還有其他未并網(wǎng)項(xiàng)目，且征得原備案部門(mén)的同意并重新備案難度較大，需在收購(gòu)前將未并網(wǎng)項(xiàng)目進(jìn)行剝離，否則未并網(wǎng)發(fā)電項(xiàng)目存在無(wú)法獲得國(guó)家和地方補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　（4）股權(quán)是否被質(zhì)押和查封。項(xiàng)目公司在建設(shè)過(guò)程中，為融資需要，通常將股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押，以及可能因項(xiàng)目公司股東的對(duì)外債務(wù)糾紛導(dǎo)致其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)被查封，收購(gòu)方在交易前需確保股權(quán)無(wú)質(zhì)押、查封，或者質(zhì)押、查封已被解除，否則股權(quán)無(wú)法變更登記。

　　

　　項(xiàng)目公司盡調(diào)的關(guān)注要點(diǎn)

　　

　　佛教浮云花紋分割線

　　

　　1、項(xiàng)目公司資產(chǎn)、負(fù)債情況

　　

　　股權(quán)收購(gòu)價(jià)格取決于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)，盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目公司資產(chǎn)情況是否屬實(shí)，是否存在資產(chǎn)抵押、質(zhì)押和查封等情形，以及是否購(gòu)買(mǎi)了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。盡調(diào)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目公司融資方式及負(fù)債金額，有關(guān)銀行借款、融資租賃、保理融資等合同簽訂和履行情況，尤其應(yīng)關(guān)注和核實(shí)項(xiàng)目公司和股東及關(guān)聯(lián)公司之間的股東借款和資金往來(lái)情況，避免后續(xù)發(fā)生借款合同糾紛。

　　

　　2、項(xiàng)目公司對(duì)外簽署合同及履行（債權(quán)債務(wù)）情況

　　

　　盡調(diào)時(shí)需注意項(xiàng)目公司對(duì)外簽訂的項(xiàng)目建設(shè)工程合同（含EPC總承包合同、土建和安裝合同、設(shè)計(jì)合同等）、光伏組件買(mǎi)賣(mài)合同、項(xiàng)目運(yùn)維合同、屋頂租賃合同、合同能源管理協(xié)議、融資貸款等重大合同簽署及履行情況，特別是未履行完畢的合同權(quán)利義務(wù)的約定，是否存在違約情形，以及對(duì)外擔(dān)保的情況。

　　

　　（1）建設(shè)工程合同、設(shè)備采購(gòu)合同是否經(jīng)過(guò)招標(biāo)程序。光伏發(fā)電項(xiàng)目為新能源項(xiàng)目，如達(dá)到法定招標(biāo)規(guī)模的，屬于依法必須招標(biāo)項(xiàng)目，盡調(diào)時(shí)需關(guān)注建設(shè)工程合同、設(shè)備采購(gòu)合同是否履行招標(biāo)程序，避免因未履行招標(biāo)程序?qū)е潞贤瑹o(wú)效以及合同項(xiàng)下的擔(dān)保合同因主合同無(wú)效而無(wú)效。

　　

　?。?）對(duì)外簽訂合同的結(jié)算和欠款情況。收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，意味著將項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)概括收購(gòu)，而光伏項(xiàng)目投資較大，且大多采用墊資模式建設(shè)，盡調(diào)時(shí)需關(guān)注建設(shè)工程合同、設(shè)備采購(gòu)合同等合同的結(jié)算金額是否確定，以及是否存在欠付款項(xiàng)，核實(shí)項(xiàng)目公司的負(fù)債情況，并評(píng)估承包商（供應(yīng)商）采取訴訟（仲裁）等手段索要欠付款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　?。?）對(duì)組件設(shè)備采購(gòu)合同的質(zhì)保情況。光伏項(xiàng)目通常運(yùn)營(yíng)期長(zhǎng)達(dá)25年，盡調(diào)時(shí)應(yīng)提醒收購(gòu)方關(guān)注光伏發(fā)電系統(tǒng)是否存在質(zhì)量問(wèn)題，以及光伏項(xiàng)目建設(shè)工程合同、設(shè)備采購(gòu)合同中約定的性能保證參數(shù)和承包商（供應(yīng)商）承擔(dān)的質(zhì)保責(zé)任的情況。

　　

　?。?）對(duì)外合同的履行情況。盡調(diào)時(shí)需關(guān)注未履行完畢的合同，比如屋頂租賃合同、合同能源管理協(xié)議、融資租賃合同等合同中雙方權(quán)利義務(wù)的約定，特別是租賃（能源管理）期限、合同提前終止導(dǎo)致光伏發(fā)電設(shè)備拆除的賠償、融資租賃合同能否提前終止；以及合同相對(duì)方是否存在嚴(yán)重的違約情形，特別是出租人未履行屋頂修繕義務(wù)及拖欠電費(fèi)情況。

　　

　?。?）對(duì)外擔(dān)保情況。盡調(diào)時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目公司是否存在資產(chǎn)抵押、售電收益權(quán)質(zhì)押，尤其是連帶責(zé)任保證等對(duì)外擔(dān)保。如有對(duì)外擔(dān)保，應(yīng)詳細(xì)了解對(duì)外擔(dān)保的合同條款，被擔(dān)保債務(wù)的履約情況等，必要時(shí)要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行擔(dān)保的置換和解除或者提供反擔(dān)保措施或相關(guān)承諾。

　　

　　3、項(xiàng)目公司是否存在大額訴訟和執(zhí)行案件

　　

　　盡調(diào)時(shí)應(yīng)特別關(guān)注項(xiàng)目公司已發(fā)生以及潛在的大額訴訟和執(zhí)行案件，避免因此導(dǎo)致項(xiàng)目公司資產(chǎn)（含電費(fèi)收益和補(bǔ)貼）、銀行賬戶被查封保全或被處置，以及項(xiàng)目公司對(duì)外承擔(dān)債務(wù)，影響項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)或使資產(chǎn)貶損。

　　

　　4、項(xiàng)目公司是否存在欠稅及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　

　　盡調(diào)時(shí)應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目公司根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策應(yīng)繳納的各種稅/費(fèi)的情況、享受的稅收優(yōu)惠政策，以及項(xiàng)目公司是否存在欠稅情況及欠稅的原因和金額，是否存在尚未結(jié)束的稅收爭(zhēng)議情況等。

　　

　　5、項(xiàng)目公司勞動(dòng)用工情況

　　

　　盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目公司的勞動(dòng)合同、勞動(dòng)派遣合同等合同的簽訂和履行情況，核實(shí)項(xiàng)目公司是否存在違法用工、拖欠工資及社保，以及評(píng)估解除項(xiàng)目公司已簽訂的勞動(dòng)合同、勞動(dòng)派遣合同的對(duì)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　目標(biāo)項(xiàng)目盡調(diào)的關(guān)注要點(diǎn)

　　

　　佛教浮云花紋分割線

　　

　　1、項(xiàng)目的建設(shè)和并網(wǎng)手續(xù)

　　

　　雖然《國(guó)家能源局關(guān)于下達(dá)2016年光伏發(fā)電建設(shè)實(shí)施方案的通知》（國(guó)能新能〔2016〕166號(hào)）規(guī)定“利用固定建筑物屋頂、墻面及附屬場(chǎng)所建設(shè)的光伏發(fā)電項(xiàng)目以及全部自發(fā)自用的地面光伏電站項(xiàng)目不限制建設(shè)規(guī)模，各地區(qū)能源主管部門(mén)隨時(shí)受理項(xiàng)目備案，電網(wǎng)企業(yè)及時(shí)辦理并網(wǎng)手續(xù)，項(xiàng)目建成后即納入補(bǔ)貼范圍。”以及《國(guó)家能源局關(guān)于明確電力業(yè)務(wù)許可管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)能資質(zhì)〔2014〕151號(hào)）明確豁免分布式光伏發(fā)電應(yīng)用發(fā)電業(yè)務(wù)許可，屋頂分布式光伏項(xiàng)目的備案和并網(wǎng)手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)化，但盡調(diào)時(shí)仍需關(guān)注以下手續(xù)和文件是否齊備：

　　

　?。?）是否取得項(xiàng)目備案文件。取得備案文件是取得國(guó)家和地方補(bǔ)貼的前提條件，如未取得項(xiàng)目備案文件，將無(wú)法獲得項(xiàng)目補(bǔ)貼，收購(gòu)方應(yīng)確保項(xiàng)目已取得備案文件。

　　

　?。?）備案文件的有效性。收購(gòu)方應(yīng)核實(shí)備案文件的信息與實(shí)際項(xiàng)目是否相符，包括項(xiàng)目法人、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)地點(diǎn)等，如發(fā)生變化的，是否辦理相應(yīng)的備案變更手續(xù)。項(xiàng)目是否在備案文件載明的有效期內(nèi)開(kāi)工，如未按時(shí)開(kāi)工的，是否辦理了延期手續(xù)。

　　

　?。?）是否取得項(xiàng)目接入系統(tǒng)意見(jiàn)、項(xiàng)目并網(wǎng)驗(yàn)收意見(jiàn)，簽署并網(wǎng)調(diào)度協(xié)議、購(gòu)售電協(xié)議。盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目是否已取得前述電網(wǎng)公司要求的并網(wǎng)和電費(fèi)結(jié)算相關(guān)文件和協(xié)議，避免無(wú)法并網(wǎng)和結(jié)算電費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　?。?）是否填報(bào)環(huán)境影響登記表。雖然分布式光伏項(xiàng)目備案時(shí)無(wú)需提供環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件，但根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄》的規(guī)定，分布式光伏項(xiàng)目仍應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目未依法填報(bào)環(huán)境影響登記表的，不得開(kāi)工建設(shè)，即使項(xiàng)目已建設(shè)完成且并網(wǎng)發(fā)電，但依據(jù)《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》第三十一條“建設(shè)單位未依法備案建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表的，由縣級(jí)以上環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)責(zé)令備案，處五萬(wàn)元以下的罰款。”的規(guī)定，項(xiàng)目仍存在面臨限期補(bǔ)辦填報(bào)環(huán)境影響登記表手續(xù)和罰款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　（5）竣工驗(yàn)收是否規(guī)范。依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，項(xiàng)目完工后，施工單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提交建設(shè)工程竣工報(bào)告，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。盡調(diào)時(shí)需關(guān)注標(biāo)的項(xiàng)目是否經(jīng)過(guò)驗(yàn)收以及竣工驗(yàn)收資料是否齊備，特別是是否委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)和對(duì)屋頂荷載進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，確保屋頂?shù)暮奢d符合規(guī)范要求。

　　

　?。?）是否取得電價(jià)批復(fù)文件。部分地區(qū)規(guī)定全額上網(wǎng)的分布式光伏項(xiàng)目需取得物價(jià)主管部門(mén)的電價(jià)批復(fù)文件，盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目是否已取得電價(jià)批復(fù)文件。

　　

　　2、項(xiàng)目的上網(wǎng)模式和發(fā)電情況

　　

　　分布式光伏項(xiàng)目可分為“全額上網(wǎng)”和“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”兩種模式。兩個(gè)模式的電費(fèi)收益和補(bǔ)貼不同，盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目采用的上網(wǎng)模式，如采取“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”模式的，還需提醒收購(gòu)方關(guān)注自發(fā)自用的電量比例及電費(fèi)價(jià)格等，評(píng)估項(xiàng)目收益。

　　

　　3、光伏項(xiàng)目補(bǔ)貼金額及發(fā)放情況

　　

　　光伏項(xiàng)目補(bǔ)貼分為地方財(cái)政補(bǔ)貼和中央財(cái)政補(bǔ)貼(國(guó)家可再生能源發(fā)展基金補(bǔ)貼)。在盡調(diào)時(shí)應(yīng)關(guān)注光伏項(xiàng)目是否已列入中央和地方的補(bǔ)貼名錄，以及補(bǔ)貼的實(shí)際發(fā)放情況，補(bǔ)貼（特別是地方補(bǔ)貼）發(fā)放是否存在拖欠。目前我國(guó)部分地區(qū)（比如山東）已發(fā)文明確分布式光伏的省級(jí)補(bǔ)貼的停止時(shí)間，盡調(diào)時(shí)應(yīng)注意當(dāng)?shù)匮a(bǔ)貼政策的調(diào)整動(dòng)態(tài)。

　　

　　4、電費(fèi)收益權(quán)質(zhì)押的情況

　　

　　光伏項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為融資需要，可將項(xiàng)目售電收益進(jìn)行質(zhì)押，一旦債務(wù)人未適格的履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)行使質(zhì)權(quán)，對(duì)售電收益權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)，并對(duì)所得價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)，盡調(diào)時(shí)應(yīng)核實(shí)目標(biāo)項(xiàng)目的售電收益權(quán)是否已質(zhì)押，如質(zhì)押的，應(yīng)盡量要求在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前解除該售電收益權(quán)質(zhì)押。

　　

　　項(xiàng)目屋頂及屋頂業(yè)主盡調(diào)的關(guān)注要點(diǎn)

　　

　　佛教浮云花紋分割線

　　

　　屋頂分布式光伏項(xiàng)目通常采用投資人租賃第三方屋頂或者與屋頂業(yè)主簽訂合同能源管理協(xié)議（通常也有屋頂租賃的表述）的方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此在項(xiàng)目盡職調(diào)查過(guò)程中要特別關(guān)注與項(xiàng)目屋頂及屋頂業(yè)主相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　1、租賃合同的合法性

　　

　?。?）租賃房屋是否屬于違章建筑。首先核實(shí)租賃房屋是否取得竣工驗(yàn)收備案文件或房屋權(quán)屬證書(shū)。如無(wú)法提供竣工驗(yàn)收備案文件或房屋權(quán)屬證書(shū)的，再要求提供規(guī)劃許可證，核實(shí)房屋建設(shè)是否符合規(guī)劃要求。如仍然無(wú)法提供規(guī)劃許可證的，再評(píng)估出租房屋的規(guī)劃手續(xù)能否補(bǔ)辦。如房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可證建設(shè)，就該房屋屋頂所簽訂的租賃合同存在無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　?。?）租賃房屋是否屬于臨時(shí)建筑。臨時(shí)建筑的使用期限短，到期后面臨拆除的風(fēng)險(xiǎn)，而且屋頂租賃合同租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限的，超過(guò)部分無(wú)效。原則上，不建議收購(gòu)臨時(shí)建筑上建設(shè)的分布式光伏項(xiàng)目。

　　

　　（3）租賃期限是否超過(guò)20年。分布式光伏項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)營(yíng)期通常長(zhǎng)達(dá)25年，項(xiàng)目公司與屋頂業(yè)主可能一次性簽訂租賃期限大于20年的屋頂租賃合同，但依據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定，如果租賃合同的租賃期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

　　

　　（4）屋頂是否為轉(zhuǎn)租。未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則轉(zhuǎn)租合同可能無(wú)效。如果轉(zhuǎn)租的，應(yīng)關(guān)注該轉(zhuǎn)租是否已得到出租人的同意。

　　

　　2、房屋的權(quán)屬情況

　　

　　（1）出租人是否為房屋產(chǎn)權(quán)人，或獲得產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)。盡調(diào)時(shí)需核實(shí)房屋的權(quán)屬證書(shū)，確認(rèn)出租人為房屋的產(chǎn)權(quán)人，避免租賃房屋權(quán)屬不清或存在爭(zhēng)議。如出租人非產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)取得產(chǎn)權(quán)人的書(shū)面授權(quán)，或在合同簽訂后爭(zhēng)取得到產(chǎn)權(quán)人的事后追認(rèn)。

　　

　?。?）屬于建筑共有部分的屋頂是否取得共有權(quán)利人的同意。盡調(diào)時(shí)需核實(shí)房屋的共有權(quán)利人情況。屬于建筑物共有部分的屋頂，由全體業(yè)主共有和共同管理，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意；如屬于共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)經(jīng)所有共同共有人或三分之二以上按份共有權(quán)人的同意。

　　

　?。?）屋頂是否存在一屋頂多租的情況。如采用預(yù)收購(gòu)方式并購(gòu)項(xiàng)目，項(xiàng)目未完工的，盡調(diào)時(shí)需核實(shí)房屋屋頂是否已存在在先的租賃關(guān)系，避免項(xiàng)目公司無(wú)法取得租賃權(quán)。

　　

　　（4）屋頂租賃合同期限是否超過(guò)土地使用權(quán)期限。目前法律對(duì)于土地使用權(quán)到期后如何處理并不明確，盡調(diào)時(shí)應(yīng)關(guān)注屋頂租賃合同的剩余租賃期限是否超出土地使用權(quán)的剩余期限，如果超出的，將導(dǎo)致租賃合同超出部分無(wú)法完全履行的風(fēng)險(xiǎn)增大。

　　

　　3、房屋的抵押、查封情況

　　

　　依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)或被查封的，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。盡調(diào)時(shí)應(yīng)要求項(xiàng)目公司提供屋頂房屋的權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件，并向不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)查詢房屋是否存在抵押、查封，以及抵押、查封的時(shí)間。

　　

　　4、房屋拆遷規(guī)劃

　　

　　租賃房屋在租賃期間被征收的，通常將會(huì)被拆除，租賃合同終止履行，不再適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。房屋被征收的，因征收屬于不可抗力，為合同免責(zé)事由，屋頂業(yè)主無(wú)需承擔(dān)租賃合同終止履行的違約賠償責(zé)任。盡調(diào)時(shí)應(yīng)對(duì)房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進(jìn)行調(diào)查和了解，避免房屋已被政府列入征收計(jì)劃。

　　

　　5、屋頂業(yè)主（用戶）資信問(wèn)題

　　

　　盡調(diào)時(shí)需關(guān)注屋頂業(yè)主的資信，在收購(gòu)前對(duì)其資信進(jìn)行調(diào)查，要求項(xiàng)目公司提供屋頂業(yè)主（用戶）是否存在拖欠電費(fèi)的說(shuō)明，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢屋頂業(yè)主（用戶）是否存在大額訴訟案件，是否存在大額被執(zhí)行案件，特別是是否已被列入失信被執(zhí)行人名單，避免房屋因?qū)ν馇房疃坏盅?、查封或承包商主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)被處置，電費(fèi)無(wú)法收回以及能源管理合同無(wú)法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)。雖然一旦業(yè)主拖欠電費(fèi)，項(xiàng)目公司可將上網(wǎng)模式變更為“全額上網(wǎng)”，但變更后的電價(jià)，需根據(jù)上網(wǎng)模式變更時(shí)適用的光伏電站標(biāo)桿上網(wǎng)電價(jià)確定，而標(biāo)桿上網(wǎng)電價(jià)正逐年降低，可能影響項(xiàng)目的收益。