光伏電站組件陣列區(qū)，可根據(jù)該地塊土地用途，結(jié)合“農(nóng)光互補(bǔ)”、“林光互補(bǔ)”或“漁光互補(bǔ)”模式，通過(guò)租賃方式獲取土地使用權(quán)。對(duì)于集體所有的農(nóng)用地，光伏投資者在簽訂土地租賃協(xié)議時(shí)，要特別注意防范有關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，不僅要符合國(guó)家關(guān)于租賃土地用于光伏建設(shè)的規(guī)定，還需要履行村民的民主決議程序和經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)。否則，所簽署的土地租賃合同可能因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而被判無(wú)效。近年來(lái)，光伏項(xiàng)目的該類土地使用權(quán)糾紛有明顯增多的趨勢(shì)。為此，我們選取了一個(gè)咸陽(yáng)市中級(jí)人民法院終審的關(guān)于土地租賃合同效力的典型案例進(jìn)行解析。
基本案情
2015年11月，陜西中凱光伏電力有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中凱公司”)與長(zhǎng)武縣相公鎮(zhèn)柳泉村委會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“柳泉村委會(huì)”)簽署《土地租賃合同》。合同約定，中凱公司租用柳泉村1400畝土地用于建設(shè)2×20MWp分布式太陽(yáng)能光伏發(fā)電項(xiàng)目，租期27年，租金共計(jì)4914000元。中凱公司主張：雙方簽訂《土地租賃合同》前，柳泉村委會(huì)專門召開了會(huì)議對(duì)中凱公司租用該土地一事進(jìn)行了討論，一致同意《土地租賃合同》的內(nèi)容，隨后，柳泉村委會(huì)又派人以《村民意見書》的形式，挨家逐戶進(jìn)行征求意見，共征得157份《村民意見書》，該157份《村民意見書》充分證明雙方簽訂《土地租賃合同》已經(jīng)征得該村民經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員的同意。
但根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，《土地租賃合同》簽訂前原、被告未進(jìn)行入戶調(diào)查，合同簽訂后柳泉村委會(huì)原村支部書記趙金虎組織對(duì)部分村民進(jìn)行了入戶調(diào)查，村會(huì)計(jì)趙某證明未召開村民代表大會(huì)，會(huì)議記錄是原村支書趙金虎指示趙某編寫的。柳泉村委會(huì)從2015年至今未向長(zhǎng)武縣相公鎮(zhèn)人民政府上報(bào)關(guān)于相關(guān)土地流轉(zhuǎn)的文件。
雙方對(duì)《土地租賃合同》的效力和損失賠償問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。
裁判結(jié)果
本案經(jīng)陜西省長(zhǎng)武縣人民法院一審，咸陽(yáng)市中級(jí)人民法院二審，判決中凱公司與村委會(huì)簽署的《土地租賃合同》無(wú)效。
法院認(rèn)為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。柳泉村委會(huì)與中凱公司簽訂土地租賃合同，未事先經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，未報(bào)長(zhǎng)武縣相公鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)；建設(shè)光伏發(fā)電項(xiàng)目改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，均違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同無(wú)效。因柳泉村委會(huì)未提供有效證據(jù)證明其實(shí)際損失，柳泉村委會(huì)對(duì)合同無(wú)效亦存在過(guò)錯(cuò)，故對(duì)其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。
故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條之規(guī)定，判決柳泉村委會(huì)和中凱公司于2015年11月4日簽訂的土地租賃合同無(wú)效；駁回柳泉村委會(huì)要求經(jīng)濟(jì)賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求。
法律分析
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)土地按權(quán)屬分可分為國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有。對(duì)于租賃國(guó)家所有的土地建設(shè)光伏電站的，應(yīng)由項(xiàng)目公司與土地使用權(quán)人簽訂土地租賃協(xié)議，取得土地使用權(quán)。對(duì)于租賃集體所有的土地建設(shè)光伏電站的，實(shí)踐中通常由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人委托村委會(huì)或村集體組織與光伏項(xiàng)目公司簽署相關(guān)租賃協(xié)議。
《農(nóng)村土地承包法》第四十八條規(guī)定，“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。”
《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”可見，租用農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行光伏項(xiàng)目開發(fā)是有嚴(yán)格限制的。不僅要符合國(guó)家關(guān)于允許租賃土地用于光伏建設(shè)的規(guī)定(具體見《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地的意見》(國(guó)土資規(guī)〔2015〕5號(hào))等)，而且需要履行民主決議程序和經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。否則，所簽署的租賃合同可能因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而被判無(wú)效。
同時(shí)，我國(guó)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”而光伏電站實(shí)際運(yùn)營(yíng)期為25年，加上建設(shè)期間，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際使用土地期限超過(guò)20年。為確保租賃期滿后項(xiàng)目公司可以繼續(xù)合法使用土地，需要在律師等法律專業(yè)人員的幫助下對(duì)土地租賃合同做出特殊的安排。
